سقوط آزاد مسکن در راه است؟ تحلیل بازار در آستانه سال ۱۴۰۴
بازار مسکن تهران که بیش از یک دهه فقط صعود قیمت را تجربه کرده بود، حالا نشانه‌هایی از عقب‌نشینی را در برخی مناطق شمالی شهر نشان می‌دهد. با پایان جنگ ۱۲ روزه و آغاز آتش‌بس، تغییرات عجیبی در بازار مسکن، به‌ویژه در پایتخت، در حال وقوع است؛ تغییراتی که هم ریشه‌های منطقه‌ای دارند و هم از نوسانات تقاضا و سیاست‌های مهاجرتی تأثیر می‌پذیرند.
بازار مسکن پس از جنگ: رکود عمیق و کاهش تقاضا
کارشناسان بازار مسکن می‌گویند جنگ اخیر و پیامدهای روانی و اقتصادی آن، بازار مسکن را وارد یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود در دهه‌های اخیر کرده است. فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، توضیح می‌دهد که کاهش شدید تقاضا (هم برای مصرف و هم برای سرمایه‌گذاری) در مناطقی که هدف جنگ بودند، به خصوص شمال تهران، باعث افت محسوس قیمت‌ها شده است.
او معتقد است “احساس ناامنی و کاهش قابلیت نقدشوندگی ملک” بسیاری از خریداران را به فکر مهاجرت به مناطق امن‌تر کشور انداخته است. همین موضوع باعث شده برخی شهرهای شمالی و غربی کشور با افزایش تقاضای مسکن روبه‌رو شوند، در حالی که تهران، به ویژه مناطق آسیب‌دیده، با رکود دوچندان دست و پنجه نرم می‌کند.
هرچند قیمت‌های اسمی در سطح شهر تغییر زیادی نکرده، اما با احتساب نرخ تورم، قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. به باور کارشناسان، وضعیت فعلی بازار شبیه به دوره‌های پساجنگ در تاریخ اقتصاد ایران است؛ دوره‌ای که با ریسک بالا، کاهش ساخت و ساز و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران همراه است.
تأثیر خروج افغان‌ها بر بازار اجاره: فرصتی برای مستأجران
یکی از اتفاقات مهم هفته‌های اخیر، اجرای طرح جمع‌آوری اتباع غیرمجاز در تهران و بازگشت حدود ۴۰۰ هزار مهاجر افغان به کشورشان بوده است. این مهاجرت معکوس، تأثیر قابل توجهی بر بازار اجاره مسکن گذاشته است. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که بسیاری از خانه‌هایی که قبلاً در اختیار اتباع افغان بود، حالا با قیمت‌هایی مشابه سال گذشته به بازار عرضه شده‌اند.
افزایش عرضه در بازار اجاره، به ویژه در مناطق جنوبی تهران، باعث کاهش نرخ اجاره در برخی محلات شده است. در بعضی مناطق، این کاهش، به خصوص برای خانه‌های قدیمی و واحدهای کوچک که قبلاً به صورت گروهی اجاره می‌شدند، تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است. برخی تحلیل‌گران این اتفاق را عاملی برای ایجاد “آرامش نسبی” در بازار تابستانی مسکن می‌دانند؛ فصلی که معمولاً پر جنب و جوش‌ترین زمان برای معاملات ملکی است. با این حال، این افزایش عرضه در بخش اجاره هنوز تأثیر چندانی بر بازار خرید و فروش مسکن نداشته است.
پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴: ادامه رکود یا بازگشت امید
آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با تردیدهای جدی همراه است. کارشناسان می‌گویند اگر تغییر مثبتی در فضای سیاسی رخ ندهد و اصلاحاتی در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی انجام نشود، بازار با رکود گسترده‌تری روبه‌رو خواهد شد. یزدانی تأکید دارد که حتی در صورت بازگشت ثبات سیاسی، فعال شدن دوباره بخش ساخت و ساز زمان‌بر خواهد بود و خروج تدریجی از رکود به نیمه دوم سال آینده موکول می‌شود.
از طرف دیگر، کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری، ضعف قدرت خرید مصرف‌کنندگان، کندی پروژه‌های نیمه‌تمام و افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل تورم مصالح، همگی نشان می‌دهند که بازار برای ورود به یک دوره رونق آماده نیست. با وجود طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، هنوز شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضا وجود دارد، به ویژه اینکه قدرت خرید اقشار هدف این طرح‌ها به شدت کاهش یافته است.
در مجموع، چیزی که محتمل به نظر می‌رسد، ادامه رکود در معاملات، تثبیت نسبی قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی مسکن است. کارشناسان تنها در صورت اصلاح شرایط کلان اقتصادی و سیاسی، بازگشت آرامش منطقه‌ای و حمایت واقعی از ساخت و ساز، بازگشت رونق به بازار را ممکن می‌دانند.